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●相続税の節税効果のある土地の有効活用
「最適な土地の有効活用」
どこかで聞いたことのあるフレーズですね。果たして、具体的には、どのようなものでしょう。
■空き地にマンション・アパートを建設する。
・相続税評価額１億円の土地に、借入れを７０００万円おこない、固定資産評価額３０００万円
の建物を建設する。（相続人が２人いるケース）
空き地のままで保有する場合
相続税評価額1億円 （相続人2人が相続し、他の財産がなければ、相続税は350万円）
マンション・アパート建設する場合
相続税評価額（借地権割合60％、借家権割合30％とする）
土地：1億円×(1−60％×30％)=8,200万円
建物：3,000万円×（1−30％)=2,100万円
ここから
債務（借入金7000万円）を差し引きします。（同じく相続人2人が相続し、他の財産がないとき）
基礎控除7000万円を差し引くことで、相続税額は、ゼロ
ただし、相続した後も、建物、借金は残ります。その後の不動産の管理、不動産収入の納税申告
空室のリスク等の収支計算から、キャッシュフローがマイナス、なんてことには、ならないように
十分、注意しましょう。
●事前に墓地、仏壇、仏具を購入しておく
墓地や仏壇は相続税法上非課税財産です。
例えば、200万円の墓地をを生前に購入するのであれば、墓地は、非課税。
墓地購入用の200万円を現金として、保有していれば、もちろん相続財産として課税されます。
●養子縁組を行う
相続税の基礎控除は、以下のようになります。
つまり、養子縁組を行うことで、法定相続人を増やし、基礎控除額を1000万円増やす事ができます。
養子にする人数に制限はありませんが、相続税法上の基礎控除に入れられる人数は、実子がいる
場合は、1人まで。実子がいない場合は、2人までとされています。
さらに、被相続人の一等親の血族や配偶者以外の者が相続や遺贈を受けたとき、相続税額が
20%加算されますが、養子縁組をすれば養子は一親等の血族として、この20%加算がありません。
ただし、孫養子は20%加算の適用があります
●土地の測量、建物の改装などを生前におこなっておく
相続財産である土地の測量は、相続人の遺産分割時あるいは、相続税を物納で納税する際に
は、必要になります。もちろん、土地の測量は、費用がかかりますので、費用分が相続財産から
マイナスされます。
建物の評価は、固定資産税評価額でおこないますが、建物の改装費用が、そのまま固定資産税
評価額には、はねかえりません。必要な建物の改装などは、生前に行いましょう。
●生前贈与を行う
長期間にわたって、財産を分散（1人より２人、２人より３人といった感じで）して贈与することで、
相続財産の減少を図ります。
ただし、贈与税がかからない110万円（贈与税の基礎控除110万円）を毎年贈与する場合は、
毎年一定額を贈与する「定期贈与契約」として、税務調査で否認されるケースがありますので、
注意しましょう。
 生前贈与について くわしくはこちらから
●経営者が保有する自社株式の分散
自社株式が未上場株式である場合の評価方法として、原則的評価方法（類似業種比準方式、
純資産価額方式、その併用方式）特例的評価方法（配当還元方式）がありますが、特例的評価
方法で評価した価額は、原則的評価方法で評価した価額より一般的には、はるかに低い価額に
なります。
したがって、 オーナー株主の株式をこの配当還元方式が適用される株主に売却、又は贈与を
すれば相続財産がかなり減少することとなります。
具体的には、経営者一族および親類への株式の贈与、および従業員持株会への譲渡が考えられ
ます。
未上場株式の評価について くわしくはこちら
●不動産管理会社の設立
不動産管理会社には、一括貸付する方法と管理業務を委託する方法と不動産そのものを
管理会社の所有にする方法があります。
しかし、いずれにおいても、節税の目的おいてのみ、設立するのは、不動産物件の収支計算など
を考慮した場合、リスクが生じるケースがあるので、注意しましょう。
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